上个世纪90年代中期，我带着好奇的目光去了欧洲、美洲、澳洲和亚洲等地方，看到了巴黎的拉德芳斯、日本的新宿、新加坡的莱佛士坊、美国的华尔街和香港的中环。高楼林立的大厦令人向往，我被告知说：这就是CBD。

北京什么时候才能有这样的建筑？什么时候北京现代化的面孔CBD才能形成？我们在建设北京的CBD中能做点什么？带着对这些问题的思考，我们形成了建设现代城最初的想法。在北京CBD规划的区域内，我们把北京二锅头酒厂建设成了今天的现代城。这几年的建设让我们的生活充实而又紧张。这五年来北京CBD的建设，与我们的理想、工作和公司的业绩紧紧地联系在一起。五年来我们一直在思考，我们建的房子如何吸收科技进步的成果？我们建的房子如何去适应市场？我感到一个新经济的时代到来了！即将进入21世纪时，我发现了一个有趣的现象：一大批从海外归来、自称"海龟"的学子，突然一改往日的郁郁不得志，变得热情洋溢起来。无论是在饭桌上、咖啡厅还是在我们家的客厅里，他们都滔滔不绝地谈论一个话题：网络。起初每当他们用一半中文、一半英文谈得起劲时，我都先睡觉去了，但随后我便觉得不对劲了。几年前这帮"海龟"们回到中国时都心灰意冷，号称要成立"猪八戒俱乐部"，因为在外国人们说他们是中国人，在中国人们说他们是不了解中国国情的外国人，如同猪八戒照镜子--里外不是人。"网络"如何令他们有如此之大的变化？很快，我发现，电视、报纸也都在谈着同样的话题："网络"。这世界真是变化快，我意识到必须去外面看一看，看看这"网络"带来的新经济离我们还有多远？利用春节的假期，我们从北京出发，到了伦敦、波士顿、纽约、旧金山、硅谷和东京，绕地球转了一圈，最大的发现是，全世界的人都在谈论同一话题：网络。

"网络"改变了世界，改变了人们的吃穿住行，肯定也会改变我们城市的发展和我们身边的建筑。其实我们这个世界本身就是以"网络"的形式存在着，只是由于信息的不畅通，出现了不平衡和差异。为了能在信息不畅通的情况下运作，只能把社会分成许多等级，形成了金字塔结构。信息技术的发展，使一个更平等的网络社会显示出了它的原型。网络技术的出现消灭了传统经济中多余的中间环节，优化了各种资源，减少了在传统经济中人们习以为常的浪费。

传统经济中，当商品经济发展到了极致，每个社会经济的细胞--企业内部组织严密，效率逐步在提高，企业内部能达到优化运作。但在生产出大量物质财富的同时，由于未能解决信息和知识共享，未能优化资源，又使得整个社会处于盲目混乱的状况，生产积压、库存增加，中间环节多，许多商品如食品和药品，因时间而失效，造成了许多浪费，对经济形成了打击。近100年前，马克思认为资本主义生产过剩会产生经济危机，解决办法是走社会主义计划经济道路。在信息、网络不发达的年代，无数需求和供应信息无法在很短时间内进行处理和优化。今天到来的网络经济把人们想了100年不能解决的难题就要解决了。当我们看到ORACLE功能后，我更确信了这一点，在这里让我们重复这家公司的广告词："要么实施电子商务，要么无商可务"。

当然，在网络技术应用的初期，也出现了一些狂热和泡沫，比如在传统经济中一元钱可以做的事，为了用网络技术就得一元二。这些都是在传统经济中增加中间环节，误入歧途。但我们看到更多的是节约、是优化，是成本的降低和效率的提高。如：美国的一家汽车运输公司，利用网络技术将汽车的空载率从50%降到了5%。有一家网站将书卖到了全世界，在美国国内24小时即可送到。有人发现，飞机临起飞前还有空的座位，电影开演时票还没有卖出去，却在最后的一分钟用网络全解决了……一个新经济的时代到来了。

传统经济中人们根据信息、资本和权力的多少划分成了等级。城市也根据功能的不同划分出了不同的区域，如工业区、居住区、教育区、办公区等。传统经济中人们每天风雨无阻地上班、下班，每天清晨把自己通过交通工具搬运到工作地点，傍晚，再把自己疲惫的身体通过交通工具搬运到居住地点，这就是我们重复了多少年的"上下班"。新经济中，我们的工作数字化了，不能数字化的工作，逐级逐步地转移到了小城市、乡镇企业。有了畅通的信息网络，来回搬运的不再是人，而是工作，搬运工作比起搬运人更快捷、更经济，让人更舒适。人们可以在世界的任何一个角落及时地将你的工作完成。中国网通的总裁田溯宁将新经济的中国称为"在线中国"，他预计5年后中国因特网的设备用户将会达到2至3亿之多，一个人可能拥有数个Internet终端，中国将成为世界上仅次于美国Internet用户数的国家。这样一个在线中国，将极大地提高国家核心竞争力，使中国整个的经济效益空前提高。同时，也将彻底改变人们，尤其是大中城市人们的生活方式和工作方式。

有人预测不久之后将不存在非Internet公司，因为新经济下的任何商业运作，都离不开网络的支持。在新经济中城市功能划分、房子功能划分一定会随网络时代来临而改变。网络将改变人们工作的概念，我们应该重新审视住宅与办公室的功能；网络将改变人们购物的习惯，我们就应该重新审视商场、仓库和居住的功能。

我们造就建筑、建筑也造就我们；我们造就网络，网络也造就我们。在传统经济中，尤其是资本主义经济发展到了一定程度，商业社会发展到了极致，建筑就成为财富的象征。建筑越高大喻示着钱越多，与女人比钻石大小、男人比汽车大小是同样的心理。在技术允许的条件下，财富的竞争逐渐导致了建筑的竞高。美国的洛克菲勒中心一度成为美日两国资本家争抢的制高点，引无数英雄竞折腰，让多少资本家倾家荡产。当年谁拥有了洛克菲勒中心，谁就拥有了荣耀和梦想。近几年建筑高度开始从欧美向亚洲转移，北朝鲜的大饭店，因为太大了，建了下面一半先开业，上面一半许多年过去了还未建完。马来西亚的石油双塔，建成后的今天不知当年决策者有无后悔之意。网络新经济中，人们将改变这种比高、比大、比荣耀的心理文化，取而代之的是网络精神的创新、个性、平等和共享。有个性的城市才是美丽的城市，有个性的建筑才是美好的建筑。

纽约有个SOHO区，多少年前曾是工厂和仓库，现在变成了最有个性、最前卫、年轻人最喜欢住的地方。目前在美国加州，空间大、自由度高的旧仓库"LOFT"成为最抢手的物业，甚至在世界范围内，可自由发挥、随意改造的仓库都成了最酷的建筑形式。

有一次，美国最大的女性网站Oxygen.com（氧气.com）的CEO与我们一起吃饭，他们非常自豪地介绍说，他们公司的办公室以前是Nabisco饼干厂，空间高达35英尺，可以想象他们在这种空间里工作是多么的自然而舒畅。我们在纽约和旧金山参观了许多.com公司，他们的办公地点大多在当年的工厂里。

越来越多的大牌录音师和歌星也竞相以个性装点自己的工作室。加拿大流行歌星布赖恩·亚当斯（BryanAdams）将一处废弃的工业建筑改造为自己的"仓库工作室"。外人很难猜想到，这个破旧砖墙的内部是个世界一流的录音工作室。日本著名音乐制作人小室哲哉在夏威夷的工作室是由一个餐馆改建成的。

网络时代是没有权威和潮流的时代，最显著的特征就是不再有统一的模式，不再有明显的界限，无论工作还是生活，都追求绝对的自由和随心所欲的选择，创造力至上，没有程式化的个性化是最富有魅力的。新经济中创新成为必不可少的精神。传统经济中许多重复性工作很快就被电脑所替代，如在传统经济中最有创造性的工作设计，在新经济中基本上被电脑设计（CAD）所代替。所以，在新经济中任何一个人和组织如果被传统经济的条条框框所限，没有创新意识，很快就会被淘汰。

房子是要符合人的行为的"大衣服"，人的生活和工作行为在新经济中变化，我们建的房子也应该变化。我们今天处在这样一个时代，我们建房子就要适应这个时代。如果我们简单模仿别人的经验，生硬地照搬，那样一定建不出好房子。网络技术使得现代住宅中居住空间和办公空间像丝带一样交织在一起，而且随着这两者的日益融合，建筑类型之间的界限也日趋模糊和淡化。

在美国的硅谷，有的网络公司把办公室做成一个餐厅的式样，四周的墙都是白板，有了灵感可随即写在墙上。

北京一家名叫"纽约音乐厨房"的餐厅，同时也可以当做歌厅、舞厅、电影院，咀嚼美味的同时也在享受着音乐、舞蹈和大屏幕，你本人也可以随时即兴演出。商店也不再是传统的你买我卖。一部分购物需要通过在线购买在网络上实现了，当我们家中的冰箱和衣柜都装满了时，购物的娱乐性就上升为第一需要了。国外的商家为了吸引顾客，不断有新花样推出，英国的牛津街SU214、纽约的Sony、芝加哥的NikeTown等商店现在不光购物，还有"风景"可观，已成为游客必去的地方。在英国，为了方便购物者，许多加油站已成为居住在附近的顾客存放物品的地方；在瑞典，一种新的尝试更加有趣：开发商在郊区建房子，会在每家门口放置一个大冰箱，你尽可以在商店里肆意采购，享受了花钱的快乐，又不必有携带的烦恼，大可轻装离去，商店自会安排物流公司送货上门，家中也不必有人等候，放进门口的冰箱里就是。有人打趣说，今后的马路上，走动着的都是物流公司的人。

我的一个朋友在美国旧金山办了一家成功的eTranslate.com，公司的总部只有80多人，却另有2万多人分布在世界各地，老板叫不出公司员工的名字，但能够保证每接到一个任务，相关信息会以最快的速度传达下去，在非常短的时间内完成，只有在网络时代，我们才能尽享信息畅通之美。

城市的本来面目就是网络结构，但在信息传播受到制约的传统经济体制下，只能将其商业功能的一部分抽调出来聚集在一起，由此形成了一个城市人口最稠密、最繁华的中心商业区，简称CBD（centerbusinessdistrict）。

CBD起源于资本主义发达国家的大城市，是发达资本主义国家金融资本发展的必然趋势。产业革命发展到一定程度促使金融资本发展到占据统帅性的地位，银行业、证券业、保险业以及咨询、服务等行业的发展促使第三产业发展，随着信息处理日趋频繁和商务办公需要与客户面对面地交流，CBD逐渐形成。可以说，"CBD是随着经济发展自然形成的，而不是规划师或建筑师事先规划出来的。"（邹德慈）传统CBD内，大公司、大银行、证券公司、保险公司、公司总部、政府部门云集，写字楼林立，与之配套的酒店、商场点缀其中，CBD犹如金字塔的塔尖，孤傲地挺立在一个城市的中心，而与商务无关的工厂或居住区则远离此地。于是，在世界各地，从纽约、伦敦到东京、香港、新加坡，出现了越来越多的我们所熟悉的城市模式--高耸入云的大楼、密集的交通网、豪华的酒店、热闹的商场、衣冠楚楚的白领人士。新加坡的CBD非常典型，为了完善中心商业区的功能，政府将学校从此地迁出，停车场不断压缩，绿地减少，留出步行区域，增加商务人群的交往密度。传统CBD是资本和财富、权势和威望的象征。如纽约的CBD集中在曼哈顿，而华尔街又是曼哈顿的核心，能把公司总部设在寸土寸金的曼哈顿，绝对是公司财力与权力的象征。

传统CBD由于地价高的原因，建筑形象多为高层高密度。随着财富竞争的日趋激烈，攀比建筑的"高"和"大"成为时尚。尽人皆知香港汇丰银行与中国银行"争高"的故事，中国上海的金茂大厦更是不甘落后，后来居高，俯瞰世界。这种时尚也造成了传统CBD内建筑形象呆板冰冷、缺少绿地、缺少开敞空间、缺少人情味。

在世界各地CBD的建设过程之中，成功的CBD促进了当地经济的发展，这里交流方便，商业机会增多，吸引了大量的商家。同时，房子空置率不高，租金水平也不低，如新加坡的CBD以及美国加州一些城市的CBD。但也有一些失败的例子，不但没有促进城市经济的发展，反而拖了经济的后腿，商家不愿意进去，房子空置率高，租金水平低。如巴黎的拉德芳斯和上海浦东的陆家嘴。拉德芳斯是政府为了建CBD而规划出来的，目的是要把巴黎城里的人引出来，而城里的人就是不愿意出来，几年过去了还是冷冷清清；上海在浦东建设了陆家嘴，想把浦西的人引过江去，但人们就是不愿过江，写字楼的空置率依然很高。CBD好与差区别在什么地方？一个好的CBD应该是一个24小时的区域，黑夜与白天一样散发着光芒，功能齐全，有吃、住，有办公，有娱乐。一个差的CBD是早8点到下午6点的区域，功能单一，只是单纯的写字楼。房屋空间、道路、停车场利用忽高率忽低不均衡，当然不会有人气。

那么在新经济下，CBD还有没有存在的必要？CBD的存在是不是与网络精神相悖？让我们看一看电话的普及。上世纪70年代初，当电信革命迅速发展时，一些城市学家预言：城市的中心将很快解体。但到了80年代、90年代，预言的结果并没有出现，人与人之间面对面的交往并没有因为电话的普及而减少，反而是增加了，于是又有人说：其理论是正确的，只是低估了人的惯性。互联网的出现会不会也会像电话的普及一样不会减少人们面对面的交往呢？虽然网络信息时代的人们利用卫星通讯、因特网等信息技术的交流(tabletotable)取代了一部分面对面(facetoface)的交流，但是，由于大量的信息更多是呈现平均化，并不针对某一特定用户，因而越来越多的大企业或个人，为了迅速、正确地选择最恰当的信息而仍然把目光投向信息密度最高的中心商业区。也就是说，信息通讯的发达并不能取代企业的所有功能，反而在信息化社会中，人们面对面的交流越发得到重视。比如，日本东京的CBD丸之内地区，上世纪80年代末、90年代初期因写字楼供给不足，有许多大公司外迁，但几年之后，随着智能大厦的建成，迁出的一些跨国公司为了加强与客户的接近和信息的即时性，又重新返回CBD。因此，可以说，互联网时代，CBD仍将继续存在。但是，新经济下的CBD已不能依照传统经济体制下的规划作为参照了。随着物业品种边界的模糊化和全球休闲化，新CBD内的物业将会是品种多样化的，一定是办公、居住、娱乐和休闲并驾齐驱的。只要我们以市场为导向，就不会犯错误，走弯路，因为在市场的需求中包含了人们的惯性。CBD是市场经济的产物，过去在我国的城市规划中没有CBD的概念。但是在北京生活的人都熟知"国贸商圈"，在此商圈之内拥有物业，一样能获得类似"曼哈顿"的优越感。自从国务院1993年将国贸周围的4平方公里区域规划为北京的中央商务区后，这片土地更加散发出诱人的光芒。

然而北京CBD的现状却颇难令人满意。写字楼过盛、空置率高，极少宽带网络，加上路网稀疏，已很难应对信息时代的要求。在新经济下，城市的CBD内到底应该具备什么样的功能，才能在全球信息化的今天不落伍？这是摆在我们面前的一个新课题。

"在都市的发展上，我们已经到达一个转折点，因为这是有史以来，人类第一次在建立都市的技术上几乎没有限制；我们可以建造出任何城市，只要我们能够知道自己想要什么。"（詹姆斯·特拉菲尔）我们想要什么？这是一个非常尖锐的问题，我们可以很肯定地回答：我们想要在北京的CBD内建设适应新经济需要的新型物业。

许多已经建成的CBD多以金融、办公为主。也有一些是因别的目的，如巴黎的CBD是为了保护一个古老的巴黎城而把现代化的建筑集中在远离城市中心的地方。

我们认为：第一，北京的CBD应该是多元化的CBD。一是北京CBD地处涉外饭店、涉外写字楼和使馆集中的地方，自改革开放以来，大多数外资企业就是从这个区域进入中国市场并成长起来的。二是许多大的、以信息业为主的公司已在这里安家落户，如IBM、HP、MOTOROLA等。绝大部分的.com公司也在这个区域之内。三是传媒产业聚集，北京是中国传媒产业的中心，有80%的传媒产品在北京制作和成交。一些大的传媒公司也在CBD中，如新闻集团、北京电视中心等。

第二，北京的CBD应该是24小时的CBD，是能留住人的CBD。CBD内的建筑样式不应该只是单纯的写字楼。一个好的区域应该有好的均衡性。如同北京人吃的炸酱面一样，有面，有酱，有肉，还有各种小菜，这样混合在一起拌均匀了才好吃，如果一碗是面，另一碗是酱，不可能好吃。如纽约的华尔街在下城，单一的写字楼品种，使得此地下班后非常的冷清，没有繁华起来。现在一些大的银行如摩根士坦利已由下城搬到了中城。

第三，北京CBD应该有网络经济的特征，不追求高、不追求大，而是追求有个性、有智慧，能适合未来人的行为。

第四，北京的CBD的建设是面向市场，是在市场经济这块土壤上自由茁壮成长起来的CBD。巴黎的拉德芳斯和上海浦东的陆家嘴应该成为我们的前车之鉴。

第五，北京CBD要想像磁场一样的吸引住人，就一定要有街可逛。有连续的不间断的商业街，才能形成繁华的商业氛围。这两年间我们在北京CBD内做了一次尝试。1999年，我们在国贸往东一公里处，推出了SOHO现代城项目。我们的目标客户是那些活跃在信息社会、工作与生活自由度大的人群。它"有点另类、有点前卫"的风格，得到了追求个性、崇尚自由的现代人的认同，楼盘在破土动工之前即已基本销售完毕；但同时也招致了观念分歧者的"批判"，在全国范围内引起了广泛争议。

无论CBD区域是大还是小，在新经济下，CBD中的房子一定是要变化的，如果不能适应新经济，必将遭到淘汰。我们建设的房子要想在未来不被淘汰，就得了解未来，用未来思考现在。建房子最大的浪费莫过于房子最本质的空间永远落后于人的生活和工作的要求。

我们在做现代城项目时，与中国网通合作，它是全世界首次大规模、全网络使用IP/DWDM技术，在两根光纤上全程17个城市开通80G全IP通道的公司。现代城已做到光纤入楼，为用户提供点对点宽带应用，它的大容量、高速、低价、优质的特征为用户信息资源的开发和利用提供了空间和氧气。在这个电信系统日益取代通道系统，数字化信息溶解了传统的建筑式样的年代，房屋已不再只是庇护我们生命的砖石，它不仅需要与自然和都市的环境相协调，也必须与电脑环境相适应，最终形成一种能触动我们心灵的环境和空间。

因此，新经济下的发展商应该考虑把更多的资金投入在智慧的空间上，即宽带的、互动的、个性化的、有丰富的数据库支撑的网络环境的建立上，充满人情味的自然与人文环境的建立上。